Por Raúl López García
Expreso – La Razón
Ciudad Victoria crece sin brújula. Bajo la promesa de inversión y modernidad, cada baldío que se ocupa con una plaza comercial suma presión a una ciudad que no ha resuelto su movilidad, la suficiencia de agua, drenaje y energía, ni el orden de su imagen urbana. El modelo avanza más rápido que la planeación, y el costo no lo pagan las franquicias, sino los vecinos y automovilistas que enfrentan tráfico, ruido y servicios saturados. La capital multiplica locales, pero no garantiza empleos de calidad, recaudación efectiva ni beneficios permanentes para la economía local. Es un crecimiento que consume suelo y demanda infraestructura, sin un estudio público que mida su impacto acumulado.
Un conteo atribuido al DENUE del INEGI y a registros de Desarrollo Urbano municipal identifica 42 desarrollos bajo el formato de plazas y strip malls: cuatro centros de mayor tamaño y 38 complejos de conveniencia. La cifra exhibe una expansión desordenada, sin un padrón oficial actualizado que precise cuántos operan con todos los permisos, cuántos pagan predial comercial y cuántos tienen dictamen de protección civil vigente.
El fenómeno tiene antecedentes desde 2017, cuando el Ayuntamiento reportaba nueve plazas en construcción y proyectaba otras tres. En agosto de ese año, el entonces director de Desarrollo Económico, Ernesto Manzur de la Mora, informó que había tres proyectos en trámite y que las inversiones, con remodelaciones incluidas, rondaban los 600 millones de pesos.
DE NUEVE PLAZAS A UN MERCADO EN EXPANSIÓN
El crecimiento se aceleró sin filtros. En septiembre de 2018, el propio Manzur de la Mora reportaba más de 25 plazas, algunas con cuatro o cinco locales y otras con más de 25. Pero el auge ya mostraba su contradicción: 30 por ciento de locales vacíos, ocupación general de 70 por ciento y las dos últimas plazas con apenas 20 por ciento de ocupación.
“Tenemos más de 25 plazas comerciales con cuatro o cinco locales, y de estas un promedio de 12 plazas tienen más de 25 locales”, declaró entonces, reconociendo que construir no es sinónimo de rentar.
El dato revela la lógica especulativa del sector: levantar metros cuadrados para competir por las mismas franquicias, aunque el mercado no los absorba. Uno de los emblemas de esa etapa fue Paseo Aventa, antes Mall Adelitas, con Cinépolis y 58 locales, anunciado en 2017 como generador de más de 100 empleos directos, en su mayoría temporales, rotativos y de baja remuneración, sin prestaciones superiores a la ley y con alta dependencia del consumo de fin de semana.
EL NORTE CONCENTRA LA EXPANSIÓN
Boulevard Tamaulipas, Libramiento Naciones Unidas y Adelitas concentran la presión. Son corredores atractivos por la disponibilidad de terrenos y el flujo vehicular, pero su saturación traslada el problema a la vialidad: accesos directos, estacionamientos frontales y maniobras constantes que rompen la continuidad de avenidas ya congestionadas y sin transporte público eficiente que reduzca el uso del auto.
La expansión coincidió con el corredor automotriz de Kia y Toyota desde 2017, una coincidencia temporal que marcó el cambio de uso de suelo en el norte sin que se exigieran estudios de impacto vial vinculantes, bahías de desaceleración ni áreas de carga y descarga que eviten que los repartidores bloqueen carriles.
El modelo dominante ya no es el gran centro comercial, sino el strip mall de rápida construcción, con locales alrededor de un estacionamiento y acceso directo a la avenida. Es funcional para el consumo inmediato, pero ineficiente para la ciudad: demanda más agua, más drenaje, más alumbrado, genera islas de calor por planchas de asfalto sin arbolado y produce más viajes cortos en auto.
En octubre de 2026 se sumó MINISO a Plaza Campestre, y en julio de este año la secretaria de Desarrollo Urbano, Mariana Sierra Barrera, informó de una empresa de San Luis Potosí que gestiona ocho usos de suelo para nuevas tiendas.
“Ahorita estamos con una empresa de San Luis, están haciendo usos de suelo. Van a poner ocho usos de suelo para hacer la construcción de unas tiendas”, explicó, aclarando que faltan licencias de construcción y funcionamiento. Es decir, se anuncia el uso de suelo antes de garantizar servicios.
MÁS INVERSIÓN, PERO SIN UN PADRÓN ACTUALIZADO
En mayo de 2026 el municipio proyectaba más de mil 200 millones de pesos en inversiones para hospitales privados, restaurantes, agencias y plazas. La cifra se presenta como éxito, pero sin un padrón actualizado, sin trazabilidad de predial, licencias y derechos por anuncios, y sin evaluación de cuántos locales permanecen vacíos, la inversión no se traduce automáticamente en desarrollo ni en mejora de calles y banquetas del entorno.
Diana Céspedes, directora de Relaciones Públicas y enlace empresarial, admitió que la mayoría son del sector de comida: “Vienen muchas inversiones a la capital del estado, la mayoría son del sector de comida”.
Anunció una ventanilla única para facilitar trámites, una medida de acompañamiento que no sustituye la obligación de cumplir uso de suelo, construcción, funcionamiento y seguridad. Agilizar no es regular, y facilitar no puede significar eximir de presentar factibilidades de COMAPA, CFE y vialidad.
EL COSTO URBANO DEL CRECIMIENTO
Cada plaza nueva es un nodo de conflicto potencial: autos que frenan para entrar, filas que invaden carriles, estacionamientos insuficientes que empujan a los clientes a colonias cercanas, motocicletas de reparto estacionadas en banquetas y contenedores de basura comercial saturados.
A ello se suma la contaminación visual. Tótems, anuncios luminosos y pantallas compiten por atención en avenidas donde el reglamento es letra muerta. El Reglamento de Imagen Urbana de 2009 advierte que publicidad y construcciones inadecuadas contaminan el paisaje, que la imagen urbana es interés colectivo por encima del privado y que existe derecho a un entorno visual equilibrado, pero su aplicación ha sido selectiva.
En febrero de 2022, el entonces secretario Luis Gerardo Illoldi Reyes reconoció el desorden: “La imagen urbana sí importa, es la primera etapa para reconstruir una ciudad, para reconstruir su sentido urbanístico”, al anunciar retiros de publicidad irregular del Ocho hacia José Sulaimán, por Hombres Ilustres, y luego en la calle 16.
El problema persiste porque se autoriza construir antes de ordenar. Queda pendiente transparentar qué había en esos predios: vivienda, arbolado o baldíos que hoy generan externalidades, y si se exigió reposición de áreas verdes o medidas de mitigación pluvial.
¿CUÁNTO GANAN LA CIUDAD Y SUS VECINOS?
El discurso oficial vende oferta, empleo e inversión, pero oculta que cada plaza traslada costos a los vecinos: ruido de extractores y equipos de refrigeración, invasión de estacionamiento, tráfico en horas pico, luz nocturna de anuncios y presión sobre agua, drenaje y electricidad que COMAPA y CFE deben absorber sin contraprestación clara.
Fiscalmente, deberían dejar predial comercial, licencias, derechos por anuncios y contribuciones estatales por nómina y giros regulados. Sin un padrón cruzado y sin auditoría de cumplimiento, no hay certeza de cuánto realmente ingresa y si compensa los servicios que demandan, ni de cuántos empleos formales generan frente a los que desplazan del comercio tradicional.
El reto no es frenar la inversión, sino condicionarla a ordenamiento, impacto vial con aforos reales, factibilidad de servicios con cartas compromiso, estacionamiento calculado por metros de venta y no por estimación, y respeto a la imagen urbana con límite de altura y luminancia. Victoria tiene cada vez más lugares para comprar y comer, pero sigue sin responder cuánto deja cada plaza y cuánto cuesta a quien vive alrededor. Una ciudad no se mide por cuántas plazas inaugura, sino por si ese crecimiento puede convivir con movilidad, medio ambiente y calidad
